转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

根据《388365.com关于公布税收规范性文件清理结果的通知》（合地税发〔2016〕15号），本文件第八条失效。 

各县地方税务局、国家税务局；市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局： 

现将国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）（以下简称《办法》）转发给你们，结合我市实际，提出以下补充意见，请一并遵照执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率，仍执行国税函〔2008〕299号文件规定的比例。自2009年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下：

（一）房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的，计税毛利率暂定为20%。

（二）房地产开发企业的开发项目位于其它地区的，计税毛利率暂定为15%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%。

二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题

计算公式：企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额

新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率

三、关于销售税金及有关费用税务处理问题

（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。

（二）房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

（三）除经济适用房、限价房和危改房以外，房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入，在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额，减除上述（一）（二）项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额，占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的，主管税务机关应列入纳税评估，对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。

四、关于事后核定征收问题

根据《办法》第四条规定，房地产开发企业如出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，除按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理外，主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15%。

五、关于成本利润率问题

房地产企业发生《办法》第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按15％确定。

六、关于开发产品转为自用税务处理问题

房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《办法》第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理，但实际使用时间累计未超过12个月又销售的，按销售完工产品处理，计税价值应该是未扣除折旧后的原值。

七、关于预提费用问题

（一）符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方（甲方）实际购买并提供材料部分的金额。

预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

（二）符合《办法》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告，或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额；未有明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《办法》第二十八条有关规定计算扣除。

（三）根据《办法》第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用，必需提供政府要求上交相关费用的正式文件，除政府相关文件有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

八、关于纳税申报问题

（一）预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表A类》第四行“实际利润额”栏。

（二）年度申报。

1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表（A类）附表三《纳税调整项目明细表》第52行第三列“调增金额”栏。

2、房地产企业开发产品完工后，将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时，转回预计毛利额（即：销售未完工产品取得的收入*计税毛利率）填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表（A类）附表三《纳税调整项目明细表》第52行第四列“调减金额”栏。

                   二○○九年六月二十六日